돌과 금을 구별하는 방법

▶이슈토론게시판
(광기의 시대)그래도 집을 사야겠다면? 돌인지 금인지 구분하는 방법

프로필사진
얍스킨
(yhop****) 채팅 작성일 2018.01.17. 00:07 | 조회 3,803
카페가 아주 후끈후끈하네요. 강남에서 번진 2차 들불이 마용성, 분당/판교를 넘어 냉골이던 노도강까지 흘러들어가는 모습입니다. 한편으로는 꼭지에 대한 불안감을 점점 커가고 있죠. 붇옹산 설문조사를 봐도 꼭지라고 생각하는 사람이 20%, 상승 후반기가 36% 정도 된다고 하니 절반 가까이는 7부 능선을 넘어 정점에 거의 다다렀다고 생각하는 것 같습니다. 아직 안 보신 분들은 하기를 참조해 주시고요.

[설문발표] 붇카페회원이 보는 2018년 부동산시장은?
안녕하세요. 붇옹산입니다. 일찌감치 발표했어야 하는데, 조금 늦어졌습니다. ^^ 2018년의 부동산 시장을 ...
blog.naver.com본문으로 이동

지난 제 글에서 저는 지금은 돌도 황금으로 보이는 시기이고 부자들은 유동성 축소, 금리와 세금을 피하기 위해 돌을 비싸게 팔아 유동성을 비축하거나 황금부동산을 증여하며 미래를 준비하고 있다고 말씀드렸습니다. 이에, 어쩔 수 없이 따라 집을 사게 되는 이 인플레이션 시기에 호구가 되서 돌을 비싸게 주고 사지 말고 신중히 시장을 보자라고 말씀을 드렸었죠..

제 애기를 듣고 많은 분들이 공감을 해주시며 대다수는 시장을 좀 더 신중히 보려고 하셔서 다행이라 생각이 듭니다만, 그래도 저마다의 이유로 집을 사셔야만 하는 분들이 계시기에, 그리고 모두가 다 강남을 살 수는 없기에, 그리고 그동안 숨죽이던 돌 같은 부동산들이 담합이다 머다 하며 키 맞추기를 시도하고 있기에.. 그래도 사야겠다면 어떤 것이 돌인지 금인지 구별은 해야 하기에 간만에 있는 지식 없는 경험 총동원해 보고자 합니다. ㅎㅎ
다만, 특정 지역을 찍어드리지는 않고요.. (사실, 제가 그 많은 아팟을 다 알수도 없고.. 알고 싶지도 않고..ㅎㅎㅎ) 현 상황에서 돌을 비싸게 파려는 분들 속으로 들어가서 한 번 풀어보겠습니다.

1. 저평가는 없다. 지금까지 안 오른데는 그냥 돌이다..

누누히 말씀드렸지만, 저평가는요.. 디플레이션 때 하는 말입다. 다 돌 같이 보일 때, 그 안에 저평가된 진주를 찾는거지... 돌도 자산이랍시고 비싼 돈 주고 사는 인플레이션 시기에 저평가가 왠 말입니까? ㅎㅎ 지금도 안 오른 건 그냥 그 정도 가치인 거에요..

여기서, 한 뎁스 더 들어가서 생각해야 할 것은요.. 서울 부산 대구 광주 기타 등등 각 시/도 마다 자산 상승 시기가 각각 달랐습니다. 예를 들어, 2004-2007년까지는 서울이 50% 이상(강남은 60% 이상) 오른 반면 부산은 5% 올랐지만 2007년부터 2015년까지는 부산이 70%, 서울은 6% 정도 올랐습니다. 즉, 각각 시점이 다르기 때문에, 이 두 지역은 크게 보면 둘 다 진주같은 곳이죠. 시기만 만 다를 뿐이죠.. 이러한 시점 차이는 도 단위와 특별/광역시 단위에서만 나타나고 그 하위는 적용되지 않습니다. 즉, 서울시 안에서 어느 곳이 먼저 오르고 다른 곳이 나중에 따라간다고 하더라도 둘다 진주는 아니라는 애깁니다. 그 시점이 4-5년 단위로 차이나는 게 아니기 때문이죠.

그렇기 때문에, 전국을 펼쳐보고 도 단위, 특별/광역시 단위에서 약 10년의 기간 동안 최소 50% 이상 상승한 곳을 1차로 골라내시고, 골라낸 곳의 구/동 단위를 개별적으로 그 기간동안의 오름세로 또 선별하시면 구/동 단위까지 어떤게 진주인지, 돌인지 골라내 실 수 있습니다. 그리고, 본인의 자금 여유에 맞춰 진주의 범위를 좁히거나 넓혀가시면 됩니다. 쉽죠? 귀찮으니까 직접 골라서 떠 먹여 달라고요? 싫습니다. ㅎㅎㅎ 그 정도 노력은 하셔야줘..

이런 시기에.. 얼마나 안 올랐으면 저평가라고 홍보를 하겠습니까...

2. 금인지 돌인지는 부동산 하락기에 얼마나 환금성이 좋은가로 바로 판단된다.

말 그대로 입니다. 부동산 하락기 혹은 폭락기가 오면.. 안 팔립니다.. 안 팔려요.. 그나마 급매라도 팔리는 건 요지의 부동산입니다. 즉, 부동산이 금인지 돌인지는 환금성이 얼마나 좋은지로 판단합니다. 하락기에도 환금성이 좋다는 건 시장 경기에 관계없이 꾸준히 살 이유가 있는 사람들이 매입을 한다는 애기이겠죠.. 자.. 부동산 하락기에는 아무도 안 삽니다. 살 여유가 있는 사람도 전세 한 바퀴 더 돌리죠.. 그런데, 굳이 하락 시기에도 집을 산다는 애기는 그 지역이 최소 전세 3바퀴 이상, 즉6~10년 정도는 터를 잡고 살만한 이유가 있기 때문입니다. 사람의 인생에서 그 정도 긴 시간 동안 살아야 될 이유 중 으뜸은 멀까요? 직장과의 거리? 교통망도 좋은데 그건 전세 살면 되죠.. 강과 산? 하강기에 그런 여유를?? ㅎㅎ 바로.. 자식 교육입니다.. 부모들이라면 이해하실 거에요. 초중고 12년 동안 좋은 친구 만들어 주려고 유치원 갈 때 쯤이면 자금 사정 안에서 가장 나은 학군 지역으로들 가서 자리잡으려고 하죠..

인플레이션 시기에는 돌도 환금성이 좋습니다. 그래서 잘 몰라요.. 근데요.. 폭락기가 오면요.. 다 멈춰요.. 구매할 이유가 없어지니까요.. 폭락기에는 내 몸 하나는 걍 어디에 누워도 돼요.. 왜냐면 폭락기에는 아무도 돈이 없거든요.. 하지만, 자식 문제는 달라요..

지금이라도 사신다면, 사려는 곳이 폭락이 왔을 때도 팔고 나갈 수 있는 환금성이 있는 곳인가를 한 번 생각해 보세요.

3. 삽을 뜨지 않은 호재로 오르는 곳은 피하라..

금융 위기 이후.. 용산 업무 지구, 기지창 사업, 단군 이래 어쩌구 하는 거 멈춘 거 보셨죠.. 당장이라도 삽 뜰 것 같던 성남 재개발 LH에서 파토 낸 것도 보셨을 테고요.. 인천 모노레일.. 걍 고철 됬죠.. 폭락장은 갑자기 옵니다. 그리고 폭락장이 오면 부동산 PF, 국책 사업, 지방 사업 할 것 없이 다 올 스톱됩니다. 왜냐.. 돈이 안 돌잖아요.. 그것도 분위기 좋을 때 하는 거죠.. 지금 건설업계 불만이 멉니까.. 분위기 좋을 때 돈 좀 벌어야 하는 데 나라에서 SOC 다 줄여 버려서 그렇죠..

돌이 많은 곳은 팔려면 호재를 띄워야 합니다. 근데, 호재라는 게 지금 삽 뜨는 게 아니죠.. 지금 삽 뜬다는 애기는 이미 올랐다는 애기니까요.. 2020, 2030 플랜 이딴 거 가지고 띄워야 사람들도 혹하고 모여들죠.. 근데 말입니다... 생각해 보세요.. 2020년에 무슨 일이 일어날 줄 알고.. 그러시나요.. 제 경험을 봐도.. 2008년도 성남 재개발 관리처분 끝나고요.. 이주 요이땅 하기 하루 전날 LH가 파토냈어요.. 그리고 10년 흘러갔습니다..

어디 지하철 2020년 착공.. GTX 어쩌고 저쩌고.. 인천 모노레일은 만들기라도 하고 나가리 됬죠.. 단군 이래 어쩌구 용산 업무 지구 발표 났을 때 서부이촌동 다 쓰러져가는 아파트 100%씩 오르면서 대출 이빠이 받아다가 매입들 했더랬죠.. 그러다가 사업 나가리 되면서 그 동네 자살하는 사람도 생겼었습니다... 집값 다시 제자리로 가다 못해 더 폭락했고요..

돌을 피하시려면 좀 비싸더라도 이미 삽 뜨고.. 최소 내년 완공 정도 되는 뉴스가 있는 곳을 사십시요.. 거창한 2020 플랜 보지 마시고.. 지금은 그 동네 부동산들이 이미 알아서 가격 올리는 때이니까요.. 미래의 호재가 눈을 가릴 때입니다. 현재의 내재가치에 집중할 때입니다.

4. 지금도 집값 오른 만큼 전세가가 따라와주는 곳은 눈여겨 보자..

요지의 지역은 아시다시피 집값이 많이 오르면서 전세가와 갭이 벌어져 있습니다. 최고 8-90%까지 가던 갭이 지금 한 6-70% 정도로 줄어들었죠? 근데, 특정 단지, 특정 동네는 전세가도 꾸준히 동반 상승하는 데가 있습니다. 이유가 멀까요? 전세가가 안정된 틈을 타 내가 살던 곳은 전세 주고 들어가 살려는 수요가 있기 때문이죠.. 여러 이유가 있겠습니다만, 교육적인 이유도 있을 것이고.. 아니면 재건축, 재개발 이주 수요가 몰리는 곳이던가요.. 재건축 재개발 이주 수요는 원래 자리에 살던 세입자가 외곽으로 밀려 나던가, 아니면 원주인이 완료될 때까지 잠시 머무는 특성이 있기 때문에 이런 곳은 돌일 가능성이 있겠습니다만, 학구열이 센 지역으로 자녀 교육을 위해 전세를 오는 곳이라면, 그리고 그곳의 매매가도 높은 상승을 보여준 곳이라면 눈여겨 보실 필요는 있을 것입니다. 혹은, 전세가에 구애 받지 않는 기업체 외국인 전세 수요가 꾸준히 있는 도심의 신축 단지라던가 기업체 외국인 밀집 지역등, 꾸준한 전세 수요가 뒷받침 되어서 전세가의 완만한 상승이 있는 곳도 눈여겨 보시고요. (외국인이라고 다 같은 외국인 아니라는 건 아시죠?)

간만에 없는 지식, 있는 지식 해서 알려드렸는데 어떠신가요? 핵심은 어짜피 사기로 맘 먹었으면 실행하되, 하락기에도 방어할 수 있는 황금같은 부동산을 사자는 겁니다. 그 고르는 기준이고요..

아셨죠?

(추가로)
다양한 의견에 감사드리며 몇가지 첨언합니다. 위에서 애기한 거 다 적용해서 보실라면 살 게 없죠.. 강남 안에서도 몇군데 빼면 살 게 없어요.. 제 말은 위에 있는 조건들은 AND가 아니라 OR 로 보시라는 겁니다. 물론 해당사항이 많은 곳일 수록 금일 확률이 높겠지만 그 정도는 누구나 알잖아요? 그렇다고 대출까지 이빠이 해서 올인하실 건가요? 그건 아니죠.. 불황이 와도 감당하다 할 만한 선에서 위에 항목들을 가지고 범위를 산정해 보시라는 겁니다.

예를 들어, 입지가 좋은데 재건축 연한이 남은 곳.. 재건축 승인이 30년에서 40년으로 바뀌는게 리스크잖아요? 하지만, 그런 데 중 학군이 받쳐주는 곳은 불황에도 수요가 계속 있죠.. 그리고 재건축은 리모델링이라는 대안도 있고요.. 근데, 인프라가 취약한 곳의 재개발 지역.. 삽 안 뜬데.. 근데 가격은 뻥튀긴 곳.. 이거 한 가지 외엔 이주할 이유가 없는 곳은 이거 어그러지면.. 골로 가죠..

지금은 2-3개 살 돈으로 1개 밖에 못사는 때잖아요.. 그리고 그마저도 매물이 없죠. 그래서 금 같은 부동산 1개 못사느니 돌 2-3사라고 자꾸 꼬시잖아요. 돌이 돌이 아니라면서.. 그럼 어떻게 해야 되나요? 여유가 없으면 쉬어야줘.. 하지만, 그래도 사야하는 이유가 있는 분들이 많기에.. 알려드린 거에요.. 그래서 사시려면 사시라고.. 단, 아쉬운 맘에 황금처럼 보이는 돌을 집지는 마시라고.. 제 뜻 이해하셨죠?

https://blog.naver.com/yhopskin

#부동산#사야한다면#돌#황금#고르는법#좋은부동산#광기#인플레이션
댓글 27
프로필사진
용가리통뼈
New
아! 완전 동감
2018.01.17. 00:10
프로필사진
멋쟁이임
New
통찰력이보이네요
2018.01.17. 00:12
프로필사진
중심을 잃지않는 투자
New
정말 동감입니다. 이촌동을고민했었는데 상투잡는것같아 안하고있었거든요.
플랜도 삽을 떠야 가는거네요. 언젠간되겠지만
2018.01.17. 00:13
프로필사진
hello00
New
좋은 글 감사합니다
2018.01.17. 00:13
프로필사진
디바
New
대박이네여
2018.01.17. 00:13
프로필사진
거리도리
New
많이 배워갑니다~ 그냥 돌에 관심갈뻔
2018.01.17. 00:15
프로필사진
상사
New
굿굿굿!
요즘 집 파는분들은
1층,저층 가지신분들은 마구 던지면
몹시 잘 팔릴듯
층 상관없이 팔리더라구요.
1층이나 저층 평면도 좀 안좋은거
빛잘 안드는거 가지신분들은 지금 팔면 위너이실듯.
1년동안 1층 진짜 도저히
안팔리던곳이
요즘은 내놓으니 잘팔리더군요
2018.01.17. 00:15
프로필사진
rosk
New
아..그럼 강남 뿐인데 ㅜㅜ
2018.01.17. 00:17
프로필사진
지니컴컴온
New
ㅋㅋㅋㅋ 그러게요. 저 분 말씀 구구절절 옳은데요, 차 떼고, 포 떼고 그러면 갈 곳이 없어요.
강남 3구 빼고 요새 핫한 곳으로
마포, 성동은 학군이 없고
분당, 목동은 재건축 삽도 안 떴고
과천, 강동은 외졌다고 봐야 하나?
ㅎㅎㅎ
암 데도 못가것네여.
2018.01.17. 01:15
프로필사진
케이케이로
New
지니컴컴온 학부모 아니신가봐요 ㅋ 목동 분당은 재건축이 아니라 바로 학군입니다 특히 목동이요~~
2018.01.17. 07:15
전체 댓글 보기
이전글
건보료율 인상되었네요
(7)
다음글
성남 대출 어느정도 가능한가요?
광교아파트전문 일등부동산 모바일
광교아파트, 상가, 분양권, 오피스텔전문 일등부동산
http://www.031-211-8484.com
판교VIP공인중개사 모바일
판교아파트 전문부동산. 100%실매물. 친절상담. 판교VIP부동산
http://blog.naver.com/oy4206
Ads by NAVER도움말